Realitní kanceláře

Realitní kanceláře a vše o nich

Domy na prodej bez realitky

Nemovitosti určené k prodeji jsou nabízeny den co den. Více méně si stačí jen vybrat inzertní internetové stránky a právě na nich inzerovat. Ačkoli se zdá být celá věc na první pohled velmi jednoduchá, opak je v mnoha případech pravdou. Stále více lidí, v jejichž zájmu je prodat nemovitost, se obrací právě na realitní kanceláře a to hlavně v případě, že na prodej domu či bytu, případně rekreačního objektu, velmi spěchají. Pokud vás ale čas netlačí, můžete s prodejem klidně počkat a chcete si v mnoha ohledech ušetřit peníze, pak zapomeňte na realitní kanceláře, kterým budete muset dát z prodeje poměrně vysokou provizi. I sami zvládnete prodat nemovitost, ale bude vás to něco stát a to nejen z hlediska finančních prostředků, ale i svého vlastního času.

Realitní i právní servis si musíte zajistit sami 

Je třeba si uvědomit, že co do právní stránky i realitní stránky, si všechny náležitosti budete muset zajistit sami. Nevyhnete se vyhledání právníka, který vám zpracuje všechny smlouvy a ani notáře, který bude dohlížet na podpis smlouvy a předání peněz. Vše si tedy budete muset obstarat sami a to včetně prohlídek, na které budete muset dohlížet, což by za vás za normálních okolností udělala realitní kancelář. Nelze zapomínat ani na samotnou inzerci. V tomto případě jsou zde omezené možnosti, navíc se může snadno stát, že se během několika hodin dostane váš inzerát příčky, z nichž téměř nebude vidět při otevření internetové stránky. Časově jde o poměrně náročnou záležitost, která vám ale ušetří poměrně vysokou část vašich výdajů a hlavně příjmu z prodané nemovitosti. Nelze zapomínat na podání daňového přiznání, kterým se rovněž některé realitní kanceláře zabývají a vám tak odpadají i tyto problémy, které jsou mnohdy poměrně časově náročné a nepříjemné.

Vložil Prodej nemovitostí | Štítek , , , | Zanechat komentář

Jak dobře pronajmout byt

Koupit nemovitost je jen jedna strana začátku úspěšného podnikání v oblasti pronájmu nemovitostí. Levné byty sice vypadají na první pohled cenově velmi výhodně, je ale nutné myslet i na to, kolik do nich budete muset později investovat, aby je bylo možné pronajmout. Luxusní byty se obecně pronajímají i prodávají daleko dráž, než byty, které jsou v katastrofálním stavu a do nichž nájemník půjde s chutí jen velmi těžko bydlet. Nákup nemovitosti, kterou vzápětí použijete k pronájmu, si dobře promyslete a zvažte všechny úpravy, které budou později potřeba. A nejde samozřejmě jen o stavební úpravy, ale i o vybavení bytu. Pokud je byt řádně a kompletně vybaven, je možné navýšit cenu i vratnou kauci.

Nájemníky je nutné dobře prověřit 

Pokud je nemovitost ve velmi dobrém stavu a ihned k dispozici k nastěhování, s největší pravděpodobností nebudete mít o zájemce nouzi. Vaši naprosto nezpochybnitelnou výhodou je fakt, že si tak můžete nájemníky vybrat a dokonce si je prověřit. Vždy je nutné, abyste nahlédli do všech veřejných registrů, zda zájemci nejsou vedeni v registru dlužníků nebo na něj není uvalena exekuce. Pokud je váš zájemce veden v registru dlužníků, je zde rovněž vysoká pravděpodobnost, že nájemné nebude platit ani vám, ačkoli vypadá na první pohled velmi slušně. Vždy je nutné prověřovat a to každého zájemce. Výběr nájemníka je tedy jedna věc, ale na druhé straně zde stojí nájemní smlouva, na které je nutné dát si skutečně záležet.

Pokud stojíte o skutečně skvěle vypracovanou nájemní smlouvu, rozhodně se obraťte na některé advokáty, kteří jsou schopni sestavit smlouvu dle zákona a na míru vašim požadavkům.

Můžete si tak být naprosto jisti, že v případě neuhrazení nájemného za několik měsíců, můžete peníze vymáhat soudně. Nezbytnou součástí nájemní smlouvy je i exekuční doložka, kterou ochráníte především sami sebe.

Vložil Jak na pronájem | Štítek , , , | Zanechat komentář

Jak zdanit příjem z pronájmu

Podání daňového přiznání se zcela pochopitelně vztahuje i na osoby, které pronajímají nemovitosti. Více méně je jedno, zda pronajímáte rekreační objekt nebo trvale pronajímáte byt či dům ve městě.

Podání daňového přiznání se totiž tak jako tak nevyhnete, rozdíly jsou platné jen v případě, že nemovitost vlastníte jako soukromá osoba nebo zda máte nemovitost zapsanou v obchodním majetku.

Pokud jste nemovitosti nabyli na IČ a tak je nemovitost zahrnuta ve vašem účetnictví, je nutné se držet postupu, který je platný pro příjmy v jiné samostatně výdělečné činnosti nebo jako příjem z podnikání.

Rozdíl je ale v tom, pokud nemovitost není obchodním majetkem a je přitom jedno, zda jste klasický zaměstnanec nebo snad podnikatelská osoba.

Příjmy, které nabudete z nájmu, jsou v daňové evidenci vedeny jako příjmy z pronájmu, které jsou řízeny zákonem. Daňovému přiznání se tak vyhnou jen ti, jejichž příjem během roku z nájmu je nižší, než 6 000,- Kč. Pronajímatelé si následně mohou vybrat, jak bude výpočet daně veden – výdajovým paušálem 30% anebo je možné uplatnit výdaje ve skutečné výši. Nutno ale zmínit, že pokud jste majitelem více nemovitostí, které současně pronajímáte, je možné uplatnit jen jednu formu zdanění příjmů z pronájmu – není možné kombinovat mezi jednotlivými nemovitostmi. Velmi obtížná je i následná změna formy výpočtu daně. Je proto třeba se dobře rozhodnout, jaká forma pro vás bude výhodnější.

Jako pronajímatel ale musíte respektovat více zákonných podmínek, které se pochopitelně vztahují k jednotlivým nemovitostem.

Pronajímatelé jsou povinni schraňovat veškeré účtenky o příjmech a pohledávky, které jsou s nemovitostmi spojeny. Platby, které jsou spojeny s energiemi se nezapočítávají do příjmů a není je tedy možné zahrnout do daňového přiznání.

 

Vložil Jak na pronájem | Štítek , , , | Zanechat komentář

Jak pronajmout družstevní byt

Družstevní byt není byt ve vlastnictví jednoho člověka, ale výhradně ve vlastnictví družstva.

Jeho pronájem není o nic náročnější, než je tomu například u bytů vlastních, které jsou majetkem soukromých osob a jež je pronajímají za stanovenou měsíční částku cizím osobám. Jak ale již bylo řečeno, majitelem bytu je družstvo, které musí dát povolení k tomu, aby mohl být byt za splnění určitých podmínek pronajímán.

Osoba, která je považována za majitele bytu, ale vlastní jen tzv. družstevní podíl, ale osoba sama je vlastně nájemcem stejně jako vy.

Osoba vlastnící družstevní podíl ale nemůže jen tak jednat sama za sebe, ale jak již bylo řečeno, je nutný souhlas dalších osob, v jejichž vlastnictví jsou další družstevní podíly, celému procesu navíc předchází smlouva o podnájmu a veškeré podmínky je rovněž nutné projednat s jednotlivými podílníky v družstvu. Součástí smlouvy o podnájmu tak musí být i souhlas majitele nemovitosti, v tomto případě bytového družstva.

Podnájemní smlouvu a souhlas bytového družstva je nutné mít písemně, přičemž smlouva v tomto případě musí obsahovat veškeré náležitosti, které jsou spojeny s nájemními smlouvami a navíc jsou v ní připojeny i stanovy bytového družstva, které musí nájemník plně respektovat. Ačkoli v tomto případě plynou z bydlení jisté výhody, ruku v ruce jdou s nimi i nevýhody, které se vztahují zejména k výpovědi smluv. Bytové družstvo například může kdykoli smlouvu vypovědět a to bez udání důvodu.

Souhlas bytového družstva se rozděluje na dvě formy 

  1. souhlas s předáním bytu do podnájmu na přesně vymezenou dobu
  2. souhlas s předáním bytu do podnájmu konkrétnímu podnájemníkovi

 

Vložil Jak na pronájem | Štítek , , , | Zanechat komentář

Jak postupovat s neplatiči nájemného

Máte byt a chcete jej pronajímat? Na penězích z nájmu jste závislí nebo je chcete použít pro splacení hypotéky, která je vázána na byt či jinou nemovitost? Pak si dejte velmi záležet nejen na volbě vhodných a slušných nájemníků, ale i na kvalitní zpracování nájemní smlouvy, která je v mnoha ohledech naprosto nezbytnou součástí pronajímání nemovitostí. Bez správné nájemní smlouvy totiž můžete spadnout do pasti a to i v případě, že je nemovitost vaše. Jak tedy postupovat v případě, že nájemníci nájemné neplatí a vám došla veškerá trpělivost?

Jak již bylo řečeno, nejlepším řešením je správně vypracovaná nájemní smlouva, která kryje pronajímatele a umožňuje, aby pronajímatel měl možnost nájemce vyhodit, následně po něm pochopitelně dlužné peníze vymáhat. Jsou ale i další možnosti. V první řadě nezapomínejte na kauci, která je ve většině případů naprosto nezbytnou součástí pronájmu. Kauce by měla být alespoň tak vysoká, aby pokryla případné období tří měsíců, kdy nájemce neuhradí splátku nájemného. Poměrně rizikovým, ale v poslední době velmi využívaným způsobem je podpis směnky, jde ale o formu jistoty, na kterou ne každý nájemce přistoupí. Pokud ale nemáte k dispozici směnku a ani kauci, pak je na čase jednat soudně a nájemníka z bytu vyhodit. A to buď dobrovolně, nebo právě prostřednictvím soudu, který ve většině případů v tomto směru jedná poměrně rychle.

Vždy je ale nutné obrátit se v tomto směru na advokáta, což může znamenat další výdaje. Je ale velmi důležité, abyste jako věřitelé měli v ruce důkazy o tom, že platby skutečně neproběhly.

Ideální proto je, aby byly veškeré platby a úhrady nájemného odesílány prostřednictvím bankovních účtů, kdy je možné tyto skutečnosti velmi snadno zpětně dohledat.

Vložil Dluhy na nájemném | Štítek , , , | Zanechat komentář

Jak vymoci dluh na nájemném

Obecně vzato existují dva způsoby, jak se domoci svých peněz, které nájemce dluží na nájemném. Soudním nebo mimosoudním vymáháním. A jak už je to ostatně se vším, i v tomto případě plynou jisté výhody a nevýhody jak z jednoho, tak i z druhého způsobu. Zvolit správný postup rozhodně není jednoduché a záleží více méně jen na pronajímateli, jakou cestu v rámci vymáhání dluhů nakonec zvolí. Vždy je ale vhodné zvážit, jaká cesta bude méně nákladná a kolik vlastně činí výsledný dluh na nájemném a za jak dlouhou dobu.

Velmi podstatný je i fakt, jak je doložena existence dluhu a jaké je jeho stáří.

Obecně se doporučuje dluhy vymáhat v co nejbližší době, protože tak je jistá šance, že se pronajímateli dostane do rukou částka, která je při vymáhání požadována. Je-li dluh po splatnosti, okamžitě začněte jednat. Každý pronajímatel se v první řadě snaží, aby byla celá věc projednána a nájemce po určitém nátlaku a projednání dluh uhradil. Pronajímatelé si ale musí uvědomit, že tato cesta má mnoho úskalí a zejména nutno zmínit, že mezi nátlakem a vydíráním je velmi tenká hranice, která by mohla vyústit ve velmi vážný spor, ze kterého následně může vzniknout klidně i trestní oznámení, což jsou věci velmi nepříjemné bezpochyby pro obě dvě strany. Nejste-li právě ostřílené povahy, je vhodné se obrátit na odborníky.

Odborníkem se v tomto případě myslí právní poradna nebo společnost, která se přímo zabývá vymáháním dluhů. Pohledávku je případně možné prodat, ale to jen v případě, že máte veškeré dluhy doloženy – zejména se jedná o směnky, které vám nájemník těžko podepíše.

Právní poradny jsou ideálním řešením zejména z toho hlediska, že vám okamžitě budou poskytnuty veškeré odpovědi na vaše otázky a navíc je možné přesně stanovit, zda je možné dluh vymáhat soudně.

Vložil Dluhy na nájemném, Pronájem nemovitostí | Štítek , , , | Zanechat komentář

Jak vypovědět nájemní smlouvu

Výpověď nájemní smlouvy se zdá být v mnoha ohledech velmi jednoduchá věc. Jednoduchá je ale jen v případě, že končí nájemní smlouva a majitel bytu – pronajímatel, nebo nájemce se zkrátka a dobře smluvně dohodnou na tom, že byt či jinou nemovitost bude nadále užívat někdo jiný. V takovém případě je možné sepsat písemné vyjádření, na jehož základě se obě dvě strany dohodnou, do jaké doby bude nemovitost vyklizena, jak bude převzata kauce a další náležitosti týkající se nemovitosti. Jisté potíže ale mohou nastat v případě, že je uzavřena smlouva o nájmu na dobu určitou. Pak je možné smlouvu vypovědět, ale jen z určitých důvodů. Jaké z nich to jsou a jak je možné smlouvu vypovědět?

Výpověď nájemní smlouvy ze strany nájemce 

Na základě práv nového občanského zákoníku je možné vypovědět smlouvu tu, která je stanovena na dobu neurčitou. Nájemce navíc musí mít vážné a objektivní důvody k tomu, aby místo opustil. Příkladem je nová pracovní pozice ve zcela jiném městě nebo přestěhování celé rodiny z vážných důvodů mimo místo, kde se bydlení nachází. Smlouvu je tak možné ukončit jak dohodou nebo pouhou výpovědí, která musí být pronajímateli v každém případě doručena písemně.

Výpověď nájemní smlouvy ze strany pronajímatele 

Pronajímatel má možnost vypovědět nájemní smlouvu jen z některých důvodů, jedná se o důvody stanovené zákonem. Nový občanským zákoník přidal některé důvody pro výpověď smlouvy, zejména se jedná o odsouzení nájemce za trestný čin, který byl spáchán jak na majiteli nemovitosti nebo na některém členu domácnosti či jiném obyvateli bytového domu. Důvodem pro výpověď z nájmu je i nedodržování pravidel a práv stanovených ve smlouvě nebo ničení majetku, jenž je součástí nemovitosti.

Vložil Pronájem nemovitostí | Štítek , , , | Zanechat komentář

Nájemní smlouva od 1.1.2014

S příchodem nového roku 2014 vyšel v platnost i nový občanský zákoník, který se hned v několika bodech zaměřil i na nové parametry nájemních smluv. Staré nájemní smlouvy, jejichž platnost je již několik let, se rovněž musí řídit novým občanským zákoníkem, který přináší celou řadu změn, jenž hrají do karet jak pronajímatelům, tak i nájemcům. O jaké změny se jedná především?

Chov zvířat je povolen i bez souhlasu majitele 

Podle nového občanského zákoníku je možné mít v pronajatém bytě zvíře, aniž by to musel povolit majitel.

Chov zvířat je tedy povolen v každém případě, ale nesmí nijak narušovat chod celého domu a nesmí vznikat škody či nepořádek ve společných prostorách domu. Pokud budou zaznamenány zvýšené náklady na úklid domu, je nutné, aby nájemce celou škodu a náklady na úklid uhradil.

Neplatiči mohou dostat výpověď 

Ačkoli je nájemní smlouva stanovena na dobu určitou, klidně i na několik let, majitel bytu má možnost vám smlouvu vypovědět v případě, že nejsou uhrazeny náklady na bydlení – nájemné a poplatky za služby, po dobu tří měsíců. Výpověď nabývá platnosti okamžitě.

Souhlas majitele není nutný k nastěhování dalších osob 

Má-li nájemce v bytě zapsané trvalé bydliště, může projmout část prostoru v bytě podle vlastního uvážení a to bez toho aniž by musel o svolení žádat pronajímatele. Pronajímatel nadále komunikuje výhradně s nájemcem, který navíc bere veškerou odpovědnost za byt a jeho chod. Pokud nájemce trvalé bydliště v bytě nemá, pak je konzultace a oznámení o nastěhování další osoby na místě, vyžaduje to zákon.

Počet žijících osob v jedné domácnosti 

Nájemce má možnost do domácnosti přizvat další členy k bydlení, ale vše má v tomto případě své podmínky. Jednak musí tuto skutečnost oznámit pronajímateli bytu, navíc musí brát ohled na kapacitu bydlení, hygienické podmínky a pohodlí jednotlivých osob žijících v jedné domácnosti.

Vložil Nájemní smlouvy vzor | Štítek , , , | Zanechat komentář

Exekuční doložka v nájemní smlouvě

Exekuční doložka je naprosto nezbytnou součástí nájemní smlouvy spolu se všemi dalšími doložkami a podmínkami nájemních smluv. Uvedení exekuční doložky v nájemní smlouvě ale neplyne ze zákona, není tedy nutné, aby byla ve smlouvě uvedena a pokud ve smlouvě chybí, smlouva je v každém případě platná.

Exekuční doložkou chrání majitel bytu sám sebe, je proto v jeho vlastním zájmu, aby byla doložka ve smlouvě uvedena. Majitel bytu je tak chráněn proti případné exekuci nájemce, přičemž exekutor při výkonu práce může bez exekuční doložky sáhnout i na věci majitele.

 

Následné dokazování, že věci, které jsou již exekučně zabaveny, skutečně patří majiteli bytu, jsou velmi obtížné a majitelům se tak výrazně doporučuje, aby při sestavování nájemní smlouvy na tuto doložku nezapomínali.

Náležitosti nájemní smlouvy dle nového občanského zákoníku

Náležitosti nájemních smluv jsou více méně v novém občanském zákoníku poměrně volné, majitel si může s nájemcem stanovit takové podmínky pronájmu, které jsou naprosto v souladu s veřejným pořádkem, dobrými mravy a veřejných práv osob, přičemž povinnosti a práva obou dvou stran by měly být více méně vyvážené. Nájemní smlouvu je tak možné sestavit na základě vzorů, které jsou k dispozici kdekoli na internetu, a k nim doložit některé podmínky, které si majitel objektu stanovuje sám. Pokud na podmínky nájemce přistupuje, stvrdí svůj souhlas podpisem. Obecně vzato by ale každá nájemní smlouva měla obsahovat následující:

  •  smluvní strany týkající se pronajímatele a nájemce
  •  předmět nájmu, jenž označuje byt či dům
  •  výši nájemného včetně splatností a způsobu úhrady
  •  dobu nájmu – rozděluje se na dobu určitou a neurčitou, vždy musí být uvedena data
  •  práva a povinnosti jednotlivých stran – exekuční doložka

 

Vložil Nájemní smlouvy vzor | Štítek , , , | Zanechat komentář