Realitní kanceláře a vše o nich

Měsíční archív: Červenec 2014

Provize realitních kanceláří

Provize, které si účtují realitní kanceláře, jsou nejčastějším strašákem pro většinu prodávajících osob, jež potřebují “udat” svou nemovitost. Realitní kanceláře ale ani zdaleka nejsou jediné, které si účtují provize a poměrně vysoké poplatky za vyřízení. V tomto případě je totiž možné mluvit i například o bankách nebo nebankovních společnostech, které mají navíc některé poplatky skryty ve smlouvách. Obecně ale platí, že provize, která jde do kapsy právě realitním kancelářím, by měla být součástí kupní ceny nemovitosti. Tento postup je více méně nepřijatelnější a u nás nejvíce používaná, ve finále tedy provizi odvádí prodávající. Realitní kancelář si zkrátka a dobře po převedení finančních prostředků strhne svou část, na které je ale třeba se předem dohodnout.

A dohoda je právě tím nejčastějším problémem, kdy jsou následně prodávající velmi překvapeni, kolik že peněz jim vlastně nakonec na bankovním účtu přistálo.

Realitní kancelář je povinna v první řadě uzavřít s klientem smlouvu, ve které budou uvedeny veškeré podmínky a pochopitelně i výše provize v procentech. Ačkoli se zdá být vše na první pohled naprosto jasné, i v tomto případě je nutné dát si dobrý pozor na některé náležitosti. Například se zde může nacházet velmi nenápadná formulace ve větě, která udává, že výše provize je uvedena bez DPH. V takovém případě už nemusí být provize tak výhodná pro prodávajícího, jak to na první pohled vypadalo a ve výsledku tak prodávající zaplatí daleko víc.

Někteří prodávající si často myslí, že součástí provize je i daň z převodu nemovitosti, která v současné době činí 4% z celkové částky. To je ale naprosto mylná informace, která ani nikdy neplatila. Podle nového zákona je možné se dohodnout, jaká strana bude platit daň z převodu. Klidně to tak může být i strana kupujícího.

Vložil Výhody realitních kanceláří | Štítek , , , | Zanechat komentář

Prodej domů bez realitky

Prodáváte dům a nechcete jej svěřit do rukou realitních kanceláří? Pak se připravte sice na nižší výdaje spojené s prodejem, ale na daleko větší starosti, které jsou s prodejem domu spojeny. Jde to ale zvládnout. Zvlášť, pokud v tomto směru nejste na prodej sami a u prohlídek se můžete střídat se zbytkem rodiny, pak obavy hoďte za hlavu a inzerujte na některých volných internetových stránkách. Jak tedy postupovat v rámci inzerátů a následných prohlídek či prodeje?

V současné době funguje nespočet serverů, kde je možné volně inzerovat, aniž by vaše nemovitost musela být pod hlavičkou realitní kanceláře.

Aby byla inzerce úspěšná, je vhodné inzerovat na alespoň třech či čtyřech, značně tak zvyšujete své šance na to, že se vám ozve co možná nejvyšší počet zájemců. Součástí inzerátu by měly být nejen aktuální fotografie nemovitosti, ale i veškerá specifika a vlastnosti nemovitosti. Zájemce si tak udělá přehled a s daleko větším natěšením se vydá na prohlídku. Součástí inzerátu by měla být i cena, která by měla odpovídat skutečné hodnotě nemovitosti.

Pokud je váš dům cenově zajímavý a přitažlivý z hlediska vzhledu už na první pohled, pak o zájemce rozhodně nebude nouze. Na tuto skutečnost je ale třeba se dobře připravit, protože prohlídky nikdy není jednoduché skloubit s volným časem a zaměstnáním. V takovém případě vám mohou pomoci právě příbuzní a rodina, která zajistí dozor nad prohlídkami. Najdete-li vhodného zájemce, je třeba se obrátit na advokáta či notáře. Odborník musí vytvořit kupní smlouvu, která by měla chránit jak kupujícího, tak i prodávajícího. Pokud zájemce financuje nákup nemovitosti prostřednictvím hypotéky, je třeba s největší pravděpodobností počítat s jistým zdržením z hlediska převodu finančních prostředků.

Vložil Výhody realitních kanceláří | Štítek , , , | Zanechat komentář

Pronájem bez realitky

Máte volný byt a chcete jej začít pronajímat? Nebo vám stávající nájemník vypověděl smlouvu a vy hodláte ve svém drobném podnikání nadále pokračovat? Pak máte hned dvě možnosti, jak sehnat vhodného zájemce o bydlení. Buď se obrátíte na některou realitní kancelář, což je cesta podstatně jednodušší, ale zcela pochopitelně finančně náročnější, na druhou stranu můžete byt pronajmout na vlastní pěst a ušetřit si tak finanční náklady. Bude vás to ale stát čas a jisté prověřování, které je naprosto nezbytnou součástí výběru vhodného nájemníka, se kterým do budoucnosti nebudou žádné potíže a to hlavně z hlediska včasného uhrazení nájemného.

Jak tedy začít? V první řadě inzerátem, na jehož základě se vám budou ozývat různí zájemci, kteří budou v první řadě stát o prohlídku bytu.

Nezapomínejte, že každý zájemce bude požadovat veškeré informace, které souvisí s nemovitostí a to včetně výše nájemného a cen za služby, které mnohdy u některých nemovitostí rozhodně nejsou jedny z nejnižších. V tomto případě je nutné poskytnout pravdivé informace, protože případné dluhy by pak mohly klidně padnout na vaši hlavu. Zájemce o pronájem byste si měli řádně prověřit a to zejména ve všech veřejných registrech, které jsou dostupné na internetu – pozor na zápisy v insolvenčním rejstříku a rejstříku dlužníků. Spatříte-li zápis, rozhodně dejte od zájemce ruce pryč, protože by snadno mohl začít dlužit i vám.

Velmi podstatnou záležitostí je nájemní smlouva, na jejímž vypracování je třeba si dát skutečně záležet.

Pokud si v tomto směru nevíte rady, rozhodně se obraťte na některého advokáta, který je schopen sestavit nájemní smlouvu se všemi nutnými doložkami, které chrání zejména vás, jakožto pronajímatele. Součástí nájemní smlouvy by měla být navíc i exekuční doložka, na kterou není dobré zapomínat.

Vložil Jak pronajmout nemovitost | Štítek , , , | Zanechat komentář

Podnájem bez realitky a kauce

Hledáte byt na pronájem, ale nechcete platit kauci, která je s pronájmy nemovitostí spojena? Pak vás s největší pravděpodobností zklameme, protože bez kauce, což je vlastně vratná záloha v případě, že byt nebude během pronájmu nijak zdevastován a bude navrácen v původním stavu, si nemovitost zkrátka a dobře nepronajmete. Kauce je většinou stanovena v takové výši, aby v případě neuhrazení nájemného za tři měsíce pokryla veškeré náklady na provoz nemovitosti. Velmi jednoduše řečeno, je-li měsíční nájemné stanoveno na 10 000,- Kč, bude kauce ve většině případů představovat částku okolo 30 000,- Kč.

V dnešní době si je možné vybírat z tisíců nemovitostí, které jsou za různé ceny nabízeny v různých lokalitách. Jako zájemce o pronájem bytu či rodinného domu si tak můžete vybírat, která nemovitost bude pro vás ta nejlepší. Vždy je pochopitelně nutné brát ohled i na další členy domácnosti. Pokud máte děti, s největší pravděpodobností budete vybírat nemovitost větší a ve které na nějakou dobu zůstanete.

Při výběru proto berte ohled na všechny aspekty, které by později mohly mít velký vliv na pohodu vašeho bydlení v pronájmu.

Velmi podstatnou otázkou je lokalita. Ačkoli všude jezdíte autem dbejte, aby byla v blízkosti zastávka MHD, což je v současné době nejdostupnější prostředek v rámci dopravy a to jak ve městech, tak i v jejich okolí. Volba velikosti nemovitosti je rovněž velmi podstatnou součástí výběru nemovitosti k pronájmu a dvojnásobek to platí v případě, že máte děti, pro které chcete vytvořit to nejlepší rodinné zázemí.

Výběr pronájmu ovlivňují i otázky cen, které se vztahují nejen k nájmu jako takovém, ale i k zálohám za služby, které mohou být v některých případech velmi vysoké. Informujte se proto dobře nejen o zálohách, ale i o spotřebě energií.

Vložil Jak pronajmout nemovitost | Štítek , , , | Zanechat komentář

Prodej bytů bez realitky

O koupi bytů je v současné době velká zájem. Prodejci si tak více méně mohou vybírat, komu byt k prodeji nabídnou a hlavně, zda se obrátí na realitní kancelář, která pochopitelně bere provizi za každou prodanou nemovitost.

Pokud se chystáte prodat byt, rovněž se můžete rozhodnout, zda byt dáte do inzerce na některém volném inzertním serveru nebo se svěříte do rukou realitní kanceláři. Pravdou je, že prodejem bytu na vlastní pěst můžete značně ušetřit, ale bezpochyby se nevyhnete řadě povinností, které by za normálních okolností vzala na sebe realitní kancelář. Jaké jsou tedy hlavní výhody a nevýhody prodeje bytu bez účastni realitní kanceláře?

Výhody prodeje bytu bez účasti realitní kanceláře: 

  • ušetříte si poměrně vysoké provize pro realitní kancelář
  • sami si můžete vybrat advokáta i notáře, který vám dle požadavků zpracuje veškeré smlouvy
  • jednat můžete přímo se zájemci o nemovitost a to ve svém vlastním volném čase

Nevýhody prodeje bytu bez účasti realitní kanceláře: 

  • je zde omezená možnost inzerce vaší nemovitosti
  • jde o časově náročný proces, který je denně nutné řešit, je-li o prohlídky zájem
  • chybí zde názor třetí naprosto nezávislé strany
  • není zajištěna pomoc s daňovou problematikou

Vždy je třeba zvážit, zda se vám víc vyplatí obrátit se na realitní kancelář. Pokud je totiž o prohlídky zájem, není jednoduché skloubit volný čas s časem pracovním, kdy je nutné u prohlídek být osobně. Sami si navíc budete nuceni sehnat vhodného odhadce nemovitosti, který vytvoří nezávislý znalecký posudek, který je naprosto nezbytnou součástí kupní smlouvy. Rovněž si sami budete muset sehnat veškeré podklady, které se vztahují k nemovitosti a to včetně výpisu katastru nemovitostí nebo kupní smlouvu s doložkou. Nelze zapomínat ani na konečnou fázi, která se vztahuje k vyplnění daňového přiznání, jenž pro mnohé z nás poměrně nepříjemné.

Vložil Prodej nemovitostí | Štítek , , , | Zanechat komentář

Domy na prodej bez realitky

Nemovitosti určené k prodeji jsou nabízeny den co den. Více méně si stačí jen vybrat inzertní internetové stránky a právě na nich inzerovat. Ačkoli se zdá být celá věc na první pohled velmi jednoduchá, opak je v mnoha případech pravdou. Stále více lidí, v jejichž zájmu je prodat nemovitost, se obrací právě na realitní kanceláře a to hlavně v případě, že na prodej domu či bytu, případně rekreačního objektu, velmi spěchají. Pokud vás ale čas netlačí, můžete s prodejem klidně počkat a chcete si v mnoha ohledech ušetřit peníze, pak zapomeňte na realitní kanceláře, kterým budete muset dát z prodeje poměrně vysokou provizi. I sami zvládnete prodat nemovitost, ale bude vás to něco stát a to nejen z hlediska finančních prostředků, ale i svého vlastního času.

Realitní i právní servis si musíte zajistit sami 

Je třeba si uvědomit, že co do právní stránky i realitní stránky, si všechny náležitosti budete muset zajistit sami. Nevyhnete se vyhledání právníka, který vám zpracuje všechny smlouvy a ani notáře, který bude dohlížet na podpis smlouvy a předání peněz. Vše si tedy budete muset obstarat sami a to včetně prohlídek, na které budete muset dohlížet, což by za vás za normálních okolností udělala realitní kancelář. Nelze zapomínat ani na samotnou inzerci. V tomto případě jsou zde omezené možnosti, navíc se může snadno stát, že se během několika hodin dostane váš inzerát příčky, z nichž téměř nebude vidět při otevření internetové stránky. Časově jde o poměrně náročnou záležitost, která vám ale ušetří poměrně vysokou část vašich výdajů a hlavně příjmu z prodané nemovitosti. Nelze zapomínat na podání daňového přiznání, kterým se rovněž některé realitní kanceláře zabývají a vám tak odpadají i tyto problémy, které jsou mnohdy poměrně časově náročné a nepříjemné.

Vložil Prodej nemovitostí | Štítek , , , | Zanechat komentář

Jak dobře pronajmout byt

Koupit nemovitost je jen jedna strana začátku úspěšného podnikání v oblasti pronájmu nemovitostí. Levné byty sice vypadají na první pohled cenově velmi výhodně, je ale nutné myslet i na to, kolik do nich budete muset později investovat, aby je bylo možné pronajmout. Luxusní byty se obecně pronajímají i prodávají daleko dráž, než byty, které jsou v katastrofálním stavu a do nichž nájemník půjde s chutí jen velmi těžko bydlet. Nákup nemovitosti, kterou vzápětí použijete k pronájmu, si dobře promyslete a zvažte všechny úpravy, které budou později potřeba. A nejde samozřejmě jen o stavební úpravy, ale i o vybavení bytu. Pokud je byt řádně a kompletně vybaven, je možné navýšit cenu i vratnou kauci.

Nájemníky je nutné dobře prověřit 

Pokud je nemovitost ve velmi dobrém stavu a ihned k dispozici k nastěhování, s největší pravděpodobností nebudete mít o zájemce nouzi. Vaši naprosto nezpochybnitelnou výhodou je fakt, že si tak můžete nájemníky vybrat a dokonce si je prověřit. Vždy je nutné, abyste nahlédli do všech veřejných registrů, zda zájemci nejsou vedeni v registru dlužníků nebo na něj není uvalena exekuce. Pokud je váš zájemce veden v registru dlužníků, je zde rovněž vysoká pravděpodobnost, že nájemné nebude platit ani vám, ačkoli vypadá na první pohled velmi slušně. Vždy je nutné prověřovat a to každého zájemce. Výběr nájemníka je tedy jedna věc, ale na druhé straně zde stojí nájemní smlouva, na které je nutné dát si skutečně záležet.

Pokud stojíte o skutečně skvěle vypracovanou nájemní smlouvu, rozhodně se obraťte na některé advokáty, kteří jsou schopni sestavit smlouvu dle zákona a na míru vašim požadavkům.

Můžete si tak být naprosto jisti, že v případě neuhrazení nájemného za několik měsíců, můžete peníze vymáhat soudně. Nezbytnou součástí nájemní smlouvy je i exekuční doložka, kterou ochráníte především sami sebe.

Vložil Jak na pronájem | Štítek , , , | Zanechat komentář

Jak zdanit příjem z pronájmu

Podání daňového přiznání se zcela pochopitelně vztahuje i na osoby, které pronajímají nemovitosti. Více méně je jedno, zda pronajímáte rekreační objekt nebo trvale pronajímáte byt či dům ve městě.

Podání daňového přiznání se totiž tak jako tak nevyhnete, rozdíly jsou platné jen v případě, že nemovitost vlastníte jako soukromá osoba nebo zda máte nemovitost zapsanou v obchodním majetku.

Pokud jste nemovitosti nabyli na IČ a tak je nemovitost zahrnuta ve vašem účetnictví, je nutné se držet postupu, který je platný pro příjmy v jiné samostatně výdělečné činnosti nebo jako příjem z podnikání.

Rozdíl je ale v tom, pokud nemovitost není obchodním majetkem a je přitom jedno, zda jste klasický zaměstnanec nebo snad podnikatelská osoba.

Příjmy, které nabudete z nájmu, jsou v daňové evidenci vedeny jako příjmy z pronájmu, které jsou řízeny zákonem. Daňovému přiznání se tak vyhnou jen ti, jejichž příjem během roku z nájmu je nižší, než 6 000,- Kč. Pronajímatelé si následně mohou vybrat, jak bude výpočet daně veden – výdajovým paušálem 30% anebo je možné uplatnit výdaje ve skutečné výši. Nutno ale zmínit, že pokud jste majitelem více nemovitostí, které současně pronajímáte, je možné uplatnit jen jednu formu zdanění příjmů z pronájmu – není možné kombinovat mezi jednotlivými nemovitostmi. Velmi obtížná je i následná změna formy výpočtu daně. Je proto třeba se dobře rozhodnout, jaká forma pro vás bude výhodnější.

Jako pronajímatel ale musíte respektovat více zákonných podmínek, které se pochopitelně vztahují k jednotlivým nemovitostem.

Pronajímatelé jsou povinni schraňovat veškeré účtenky o příjmech a pohledávky, které jsou s nemovitostmi spojeny. Platby, které jsou spojeny s energiemi se nezapočítávají do příjmů a není je tedy možné zahrnout do daňového přiznání.

 

Vložil Jak na pronájem | Štítek , , , | Zanechat komentář

Jak pronajmout družstevní byt

Družstevní byt není byt ve vlastnictví jednoho člověka, ale výhradně ve vlastnictví družstva.

Jeho pronájem není o nic náročnější, než je tomu například u bytů vlastních, které jsou majetkem soukromých osob a jež je pronajímají za stanovenou měsíční částku cizím osobám. Jak ale již bylo řečeno, majitelem bytu je družstvo, které musí dát povolení k tomu, aby mohl být byt za splnění určitých podmínek pronajímán.

Osoba, která je považována za majitele bytu, ale vlastní jen tzv. družstevní podíl, ale osoba sama je vlastně nájemcem stejně jako vy.

Osoba vlastnící družstevní podíl ale nemůže jen tak jednat sama za sebe, ale jak již bylo řečeno, je nutný souhlas dalších osob, v jejichž vlastnictví jsou další družstevní podíly, celému procesu navíc předchází smlouva o podnájmu a veškeré podmínky je rovněž nutné projednat s jednotlivými podílníky v družstvu. Součástí smlouvy o podnájmu tak musí být i souhlas majitele nemovitosti, v tomto případě bytového družstva.

Podnájemní smlouvu a souhlas bytového družstva je nutné mít písemně, přičemž smlouva v tomto případě musí obsahovat veškeré náležitosti, které jsou spojeny s nájemními smlouvami a navíc jsou v ní připojeny i stanovy bytového družstva, které musí nájemník plně respektovat. Ačkoli v tomto případě plynou z bydlení jisté výhody, ruku v ruce jdou s nimi i nevýhody, které se vztahují zejména k výpovědi smluv. Bytové družstvo například může kdykoli smlouvu vypovědět a to bez udání důvodu.

Souhlas bytového družstva se rozděluje na dvě formy 

  1. souhlas s předáním bytu do podnájmu na přesně vymezenou dobu
  2. souhlas s předáním bytu do podnájmu konkrétnímu podnájemníkovi

 

Vložil Jak na pronájem | Štítek , , , | Zanechat komentář

Jak postupovat s neplatiči nájemného

Máte byt a chcete jej pronajímat? Na penězích z nájmu jste závislí nebo je chcete použít pro splacení hypotéky, která je vázána na byt či jinou nemovitost? Pak si dejte velmi záležet nejen na volbě vhodných a slušných nájemníků, ale i na kvalitní zpracování nájemní smlouvy, která je v mnoha ohledech naprosto nezbytnou součástí pronajímání nemovitostí. Bez správné nájemní smlouvy totiž můžete spadnout do pasti a to i v případě, že je nemovitost vaše. Jak tedy postupovat v případě, že nájemníci nájemné neplatí a vám došla veškerá trpělivost?

Jak již bylo řečeno, nejlepším řešením je správně vypracovaná nájemní smlouva, která kryje pronajímatele a umožňuje, aby pronajímatel měl možnost nájemce vyhodit, následně po něm pochopitelně dlužné peníze vymáhat. Jsou ale i další možnosti. V první řadě nezapomínejte na kauci, která je ve většině případů naprosto nezbytnou součástí pronájmu. Kauce by měla být alespoň tak vysoká, aby pokryla případné období tří měsíců, kdy nájemce neuhradí splátku nájemného. Poměrně rizikovým, ale v poslední době velmi využívaným způsobem je podpis směnky, jde ale o formu jistoty, na kterou ne každý nájemce přistoupí. Pokud ale nemáte k dispozici směnku a ani kauci, pak je na čase jednat soudně a nájemníka z bytu vyhodit. A to buď dobrovolně, nebo právě prostřednictvím soudu, který ve většině případů v tomto směru jedná poměrně rychle.

Vždy je ale nutné obrátit se v tomto směru na advokáta, což může znamenat další výdaje. Je ale velmi důležité, abyste jako věřitelé měli v ruce důkazy o tom, že platby skutečně neproběhly.

Ideální proto je, aby byly veškeré platby a úhrady nájemného odesílány prostřednictvím bankovních účtů, kdy je možné tyto skutečnosti velmi snadno zpětně dohledat.

Vložil Dluhy na nájemném | Štítek , , , | Zanechat komentář